Предприятиям

Частным лицам


Аренда и расторжение договора аренды. Аренда и УКС

Договора аренды. Досрочное расторжение, продление срока действия. Обеспечение преимущественных прав арендатора. Ответственность сторон

Многие предприятия для ведения собственного бизнеса пользуются арендованными помещениями. Это частая практика в таких направлениях, как ресторанный бизнес и ритейл. Главным документом, согласно которому складываются взаимоотношения арендатора и арендодателя, выступает договор аренды. Когда бизнес-деятельность привязана к месту, то обычно соглашение заключается на длительное время — 3 года и более.

Арендатор, как правило, вкладывает средства в дорогостоящий ремонт, тем самым принимая на себя повышенные риски ненадлежащего выполнения условий договора арендодателем. Но у последнего также есть определенные риски, к которым относятся такие моменты, как порча имущества, нарушение сроков оплаты, вопрос досрочного расторжения договора.

Все эти моменты должны быть учтены, поэтому перед тем, как заключить договор аренды в Одессе, необходимо обратить внимание на нюансы, а также обратиться за консультацией к юристу и желательно подписывать документ в его присутствии.

Законы, регулирующие аренду в Украине

Условия, на которых заключается договор аренды в Украине подробно отражены в ст. ст. 759 – 786, 810 – 826 Гражданского Кодекса. Что касается особых преференций арендодателя - собственника коммунального имущества, то они определены Законом Украины "Про аренду государственного и коммунального имущества".

Отдельными нормами регулируется аренда движимого имущества, которая чаще всего необходима промышленным предприятиям. Статьями 759 – 786 ГК, а также 283 ХК Украины установлены общие нормы для этого вида аренды. Более подробно условия описаны именно в Гражданском Кодексе.

Что важно для арендодателя при заключении договора?

Когда заключается договор аренды арендодатель подвергается немалым рискам. Последний распоряжается принадлежащим ему имуществом, однако, подписывая договор, он передает свои правомочия владения и пользования другому лицу. Фактически он лишается еще и права

распоряжаться своей собственностью, так продать ее без предупреждения арендатора он не имеет права.

Владельцу помещения необходимо обратить внимание на репутацию и платежеспособность арендатора. Поэтому целесообразно навести справки о платежной истории субъекта. Договор аренды помещения должен в подробностях отражать, какой вид деятельности будет в нем осуществляться. Если собственность арендодателя, расположенная в центре города, будет использоваться под фаст-фуд учреждение, то вряд ли в дальнейшем его согласится арендовать известное предприятие с хорошей репутацией.

Тщательным образом должны быть прописаны условия, касающиеся оплаты в первые и последние месяцы. Хорошо зарекомендовала себя практика гарантийных платежей, к которой часто прибегают бизнес-центры и торговые комплексы. Оплата, произведенная за 2-3 месяца вперед, может использоваться в качестве средств для возмещения ущерба (если таковой будет иметь место) или поможет провести взаимные расчеты в случае нарушения сроков оплаты.

Обязательно нужно прописывать в договоре возможность или запрет сдачи помещения в субаренду. В противном случае арендатор может разрешить пользоваться помещением третьему лицу, что может существенно подпортить репутацию вашей недвижимости. Подробно нужно оговорить и письменно отразить в условиях договора порядок возвращения помещения и описать все предметы, передающиеся в аренду.

Нередки случаи, когда арендатор прихватывает с собой то, что ему не принадлежит. При этом он ничем не рискует, поскольку в законе говорится, что все предметы, которые отделяются от объекта аренды (если последнему не нанесен ущерб), являются собственностью арендатора и рассматриваются как улучшения, произведенных им. Поэтому, если собственник украсил помещение, развесив на стенах картины, то арендатор может забрать их с собой, не рискуя быть наказанным.

Договор аренды в Украине имеет еще одну особенность, зафиксированную в законе и называемую преимущественные права арендатора. Не секрет, что арендаторы бывают сложные, поэтому компания DIO Consulting советует не оставлять без внимания данный вопрос.

На что нужно обратить внимание арендатору до заключения договора

Главные моменты, на которые нужно обратить внимание перед тем, как заключить договор аренды:

- проверить объект на предмет каких-либо обременений;

- соответствие помещения техническому паспорту;

- отсутствие судебных споров, в которых мог участвовать арендодатель, или касающихся данного помещения.

Положение арендатора усугубляется тем, что разработкой текста договора занимается арендодатель, желающий максимально предупредить возможные риски. Документ, подготовленный собственником, обычно занимает много страниц, почти столько же, сколько и банковский кредитный договор.

Что самое главное для арендатора — беспрепятственное пользование помещением и коммуникациями, а также фиксированная арендная плата. Арендатору необходимы гарантии и твердая уверенность в том, что договор не будет расторгнут досрочно по инициативе собственника. Каждый должен самостоятельно обдумать все условия и изложить их в договоре. Ведь это защита сторон в будущем.

Заключение договора аренды

Как заключается договор аренды, если обе стороны являются юридическими лицами — в письменном виде и в простой форме. Но если одна из сторон является лицом физическим или срок аренды превышает 3 года, то необходимо нотариальное заверение и государственная регистрация. Сегодня у нотариуса можно оформить оба документа. Если речь идет о найме движимого имущества, то здесь заключается договор в простой письменной форме.

В отдельных случаях арендуемое помещение может числиться в уставном капитале или находиться на балансе предприятия. В таком случае необходимо проверить, обладает ли директор полномочиями подписывать договор. Чаще всего решение по данному имуществу принимает собрание учредителей. Если же таковое не состоялось и протокола с решением нет, то договор будет считаться никчемным.

Компания DIO Consulting настоятельно рекомендует заключать договор аренды в Одессе только через нотариальное оформление. Нотариус проверяет у каждой стороны право подписи, удостоверяет законность сделки и соответствие договора аренды действующему законодательству. Каждый арендатор должен быть заинтересован в том, чтобы договор аренды в Украине был заключен согласно закону. Это защитит от недоразумений и споров в будущем.

Обеспечение преимущественных прав арендатора

В ходе исследований с молодыми юристами было проведено большое число бесед, в ходе которых выяснилось, что практически единицам известно о таком приоритете арендатора, как преимущественные права, закрепленные статьей 777 Гражданского Кодекса Украины. Одно из них право пролонгации договора — добросовестный и ответственный арендатор может претендовать, согласно закону, на продление договора после истечения срока.

В законе прописано, что право пролонгации может быть применено только по добровольному согласию арендодателя. Если же собственник помещения не знает о такой процедуре и своевременно не направит арендатору отказ, в котором указаны реальные причины отрицательного решения, то можно отстаивать свое право на пролонгацию договора в судебном порядке.

Это не единственное преимущественное право арендатора. Ему также принадлежит первенство в покупке предмета аренды. Нередки случаи, когда в течение срока аренды собственник меняется. В данном вопросе законодательство несовершенно, даже если привести статью 770 Гражданского Кодекса, в которой прописано правопреемство прав арендодателя.

Сможет ли заключить старый арендатор договор с новым владельцем — выбор делает последний. Изменить ситуацию можно, использовав упущение арендодателя, который не предложил добросовестному арендатору его законное право выкупа. Последний имеет право отстаивать свои права в суде, решением которого помещение может перейти в его собственность, а оплата будет соответствовать условиям, прописанным в договоре, заключенном между старым арендодателем и покупателем его собственности.

Согласовать договор аренды в Одессе помогут юристы компании DIO Consulting. Мы защищаем и отстаиваем права обеих сторон — и арендатора, и арендодателя с тем, чтобы прежде всего была соблюдена законность.

В настоящее время распространена практика проведения конкурсов по предоставлению в аренду имущества, принадлежащего территориальной громаде. Проводят их Управления коммунальной собственности, и мы сопровождаем наших клиентов в таких конкурсах. Также DIO Consulting оказывает услуги по сопровождению дел, касающихся выкупа коммунальной собственности территориальных громад без участия в конкурсах, о чем мы более подробно рассказываем в статье:

Аренда и выкуп недвижимости у УКСа


Договора от DIO Consulting

«Иной способен многого добиться уменьем обо всём договориться.» Валерий Казанжанц.

Когда договориться не получается, надо просто найти точки воздействия для убеждения опонента!